부동산 시장이 회복되어야 미국 경제의 불황이 끝날 것인가?

 

 

 

 

최근 미국 경제가 회복되는 긍정적인 신호가 많이 나타나고 있다.  실업률이 점차 줄어 들고 기업의 이익이 증가하면서   미국 정부채권의 신용등급 강등과 유로존의 통화위기로 유발된  재정위기도 진정되고 있는 것으로 보인다.  위 그래프는 2011년 9월부터 2012년 2월 27일까지 미국 다우죤스 주가지수의 흐름을 보여 주고 있다. 2011년 10월에는  다우죤스의 10,000붕괴가 우려되었으나 그 후 다우죤스는  2007년말 발생한 금융위기 이전의 수준인  13,000 으로 회복하려 하고 있다.

 

다만 전세계 경제가 다시 심각한 침체 상태를 겪을 것이라는 비관적인 의견도 있다. 각국의 재정적자의 근본적인 원인이  해결되고 있지 아니하고 빈부의 격차가 커져서 사회적 불안정이 늘고 있어 불안 요인이 그대로 남아 있다는 것이다.  현재 경제가 일시적으로 회복하고 있는 것처럼 보이는 것은 각국 은행의 과잉 유동성 공급으로 인한 일시적인 현상이라는 견해이다. 그러한 비관적인 견해에 대해  자세한 것은 아래 링크를 참조하기 바란다.

http://www.usatoday.com/money/perfi/stocks/story/2012-02-26/stock-market-bears-doomsayers/53259742/1

 

 

 

 

 

2007년말 이후 진행된 경제 불황 진행 중에 미국내에서도  사회적으로도 특이한  현상이 나타났다.  경제가 어려움에 따라 결혼을 미루면서  출산율이 떨어졌다. 특이한 것은 이혼률도 감소한 것이다. 2008년에 비하여 2010년 이혼수가 7% 감소한 것이다. 경제가 어려워서 이혼 후 각자 따로 거처를 마련하기도 어렵지만 더 현실적인 문제는 재산분할을 위하여 결혼 중에 소유하던 주택을 제 값을 받고 팔기 어려운 것이다.

 

 

2007년말 미국에서 발생한 경제위기는 주택담보 채권을 보증하는 파생상품이 붕괴되면서 일어났다. 그 후 라스베가스나 플로리다와 같은 지역은 경제위기 전에 비하여 주택가격이 반 값으로 거래되기도 하였다. 다른 미국 지역도 주택 거래가격이 30% 이상 떨어지면서 거래가 급격히  줄어드는 현상을 보였다.

 

 

 

 

 

2011년 미국의 많은 주택들은 땅 값은 제외하고  건축비 이하로 거래되었다. 실제 예를 들어 보면서 설명하여 본다. 위 주택은 미국 북서부 워싱턴주에서 대지 3000평(2.2에이커)에 2000년 5100 sqfeet (약 160)평으로 건축된 집이다.  천평이 넘는 넓은 잔디밭도 보인다.

 

 

 

 

 

  집 3층에서 찍은 사진에서 앞에   보이는 산은 바다에 떠 있는 섬으로 그 사이의 물이 바다로 위 집에서 서쪽으로 석양을 볼 수 있는 바다가 보이는 것이다. 내부가 천장이 높고 고급 자재로 지어진 것을 알 수 있다. 그런데  2011년 7월 위 집은 건축비 이하인 47만불(약 5억5천만원)에 거래되었다. 감정평가에서 주택부분을 10년간 감가 상각하더라도 48만불(약 5억6천만원)으로 평가되었다.

 

즉  주택을 소유하던 사람들이 매달 내던 이자(모기지)를 못 내어 압류되어 주택이 매매될 경우 은행의 대출 금액 이하로 거래되는 경우되는 경우가 많이 발생하였다.

 

주식시장이 급격한 회복세를 보이는 것과 달리 부동산 시장의 회복은 예상보다 느리다. 주택의 거래는 최근 다시 근소하게 늘기 시작하지만 거래 가격은 쉽게 회복되고 있지 아니하다. 버핏이 그가 경영하는  "버크셔 해스웨이" 주주들에게 보낸 연례 보고서에서 그의 예상과 달리  미국 부동산 시장의 회복이 느리다는 점을 인정하였다. 그러나 장기적으로는 미국경제에 대한 낙관론과 함께 주택 거래도 회복될 것으로 보았다. 그에 관하여 자세한 것은 아래 링크된 기사  참조  "Buffett was 'dead wrong' on housing; Berkshire profit drops"   http://www.usatoday.com/money/industries/insurance/story/2012-02-26/buffett-berkshire-hathaway-letter/53253648/1

 

미국 연방준비제도이사회(FRB)의 의장인 벤 버냉키도 미국 경제의 회복에 지금 걸림돌이 되고 있는 것이 미국 부동산 시장의 침체라고 최근 언급한 바 있다. 주택 거래가 회복되고 거래가격이 건축비 이상으로 올라야 주택 신축이 다시 활성화되어 그 부분에서 일자리가 창출될 수 있을 것이다.

 

미국 주택시장의 느린 회복의 원인에 대해서는 두가지 분석이 있다. 우선 주택 대출금의 이자를 제 때 못내어 압류(Foreclosure)되어 시장에 나온 물량이 아직 덜 소화되어 수급 균형이 무너진 것이 주된 원인이다. 두번째는 3년 이상 지속된 경제불황 과정속에서 미국 국민들이 주택을 구입하고자 하기 위한 경제적인 자신감을 얻지 못하고 있다는 것이다. 그러한 여파로 주택거래 가격은 정체된 상황에서 임차 수요가 늘어 공동 주택의  임차료는 오르고 있다.

 

다만 유로존의 재정위기도 진정되고 있는 가운데 미국 소비자들의 자신감이 회복되면서 2012년 중반부터 미국의 부동산 시장이 다시 살아날 것이라는 예측이 있다.  주택 신축 분야의 일자리도 다시 발생하면서 미국 경제 불황이 2013년부터  종식될 수 있다는 조심스럽지만 낙관적인 견해도 나오고 있는 것이다.  다만 주택 거래가 다시 활발하여지고 거래 가격이 회복되더라도 부동산 시장에 거품이 끼는 붐이 다시 일어날 것으로는 보지 아니하고 있는 것을  주목하여야 한다.

 

대한민국의 경우 일부 지역에서 주택 거래가가 최고가에 비하여 10-20% 정도 내려갔다.  현재 부동산 거래가 침체되고 그 대신 임대시장만이 늘어나 전세가가 오르는 미국과 비슷한 현상을 보이고 있다.  대한민국도 전세계 경제가 불황에서 벗어난다는 확실한 조짐이 보이고 나서야 부동산 시장이 회복될 것이다. 그 전에 억지로 부동산 시장을 활성화시키기 위하여 주택 대출 규제를 완화하는 것은 당장 소용이  안 될 뿐 아니라 향후 부작용을 가지고 올 것이다. 이제 대한민국도 주택소유가 부를 느리기 위한 투자 수단이라기 보다는 실수요자 입장에서 정상가로 거래되는 시장으로 옮겨 갈 가능성이 높다. 

 

정리하면 미국 주식시장이 급격히 회복되는 것과 달리 주택 거래 등 부동산 시장의 회복은 예상보다 느리게 진행되고 있다. 그러나 미국 경제가 회복되기 위하여 부동산 시장도 정상화되어야 한다는 것에 대부분의 경제 전문가가  동의하는 가운데  2012년 중반부터 미국 부동산 시장이 점진적으로 활성화될지 주목하여 보아야 할 것이다.